Podział ewidencyjny nazywany również geodezyjnym

Podział ewidencyjny to zmiana struktury parceli lub parcel wchodzących w skład nieruchomości w skutek czego zmienia się numeracja działek ewidencyjnych oraz powstaje nowy przebieg linii granicznych.

Nieruchomość może składać się z jednej działki ewidencyjnej, a wówczas granice nieruchomości są tożsame z granicami działki ewidencyjnej. W skład nieruchomości może również wchodzić większa ilość działek ewidencyjnych sąsiadujących ze sobą. W takiej sytuacji działki te mają swoje odrębne granice ewidencyjne, natomiast granicami nieruchomości są zewnętrzne granice ewidencyjne wyznaczające zasięg wykonywanego prawa własności do nieruchomości.

Podział geodezyjny nieruchomości ma na celu ewidencyjne wyodrębnienie, w ramach jednej nieruchomości większej ilości działek gruntu, bez zmiany podmiotu prawa własności. Jednak działki te mogą stać się przedmiotami obrotu na rynku nieruchomości co spowoduje wyodrębnienie się nowych nieruchomości.

Dopóki zatem nieruchomość nie jest ewidencyjnie podzielona, stanowi jedną działkę gruntu, której nie można zbyć w niewydzielonych częściach [3]. Zachodzi jednak możliwość zbycia części ułamkowej w prawie własności do nieruchomości. Skutkiem powyższego będzie współwłasność nieruchomości w częściach ułamkowych. Co do zasady podział geodezyjny nieruchomości umożliwia podział prawny lub wieczysto księgowy. Albowiem nie jest możliwe wyodrębnienie części nieruchomości z księgi wieczystej i założenie nowej księgi wieczystej z pominięciem wykonania podziału geodezyjnego. Podział geodezyjny ujawniany jest w ewidencji gruntów i budynków po spełnieniu następujących  warunków: geodezyjny operat techniczny dotyczący podziału musi pozytywnie przejść kontrolę w powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, a dokumentacja powstała w ramach sporządzania operatu musi zostać przyjęta do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Drugim warunkiem jest prawomocna decyzja administracyjna zatwierdzająca podział nieruchomości wydana przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. W przypadku podziału dokonywanego w oparciu o odrębne przepisy dotyczące nieruchomości rolnej lub leśnej wystarczy aby operat techniczny został przyjęty do zasobu geodezyjnego i kartograficznego co świadczy  o wykonaniu czynności tzw. materialno-technicznej, która sankcjonuje dokonanie podziału i ujawnia go w ewidencji gruntów i budynków. Podział geodezyjny jest możliwy jako wynik rozstrzygnięcia sporu przed sądem, a którego zasadniczym skutkiem jest podział prawny nieruchomości.

1.1.              Podziały wykonywane w oparciu o ustawę o gospodarce nieruchomościami

W myśl art. 1 pkt. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 1997 r. nr 115 poz. 741 z późn. zm.), ustawa ta określa  zasady podziału nieruchomości. Analiza przepisów rozdziału 1 w Dziale III wskazuje, iż w rozdziale tym zawarte są regulacje prawne dotyczące w zasadzie podziału ewidencyjnego tj. geodezyjnego nieruchomości, z wyjątkiem art. 96 ust. 2 i 3 oraz art. 98 ust. 1 ugn dotyczących podziałów prawnych, tj. podziałów praw przysługujących dotychczasowym podmiotom do nieruchomości, w wyniku których to podziałów powstają nowe nieruchomości [3].

Według art. 96 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 1997 r. nr 115 poz. 741 z późn. zm.), w przypadku gdy sąd orzeka o podziale, nie wydaje się decyzji zatwierdzającej projekt podziału. Sąd orzeka o podziale nieruchomości, gdy rozpatruje sprawę należącą do wyłącznej jego właściwości. Do wyłącznej natomiast właściwości sądu należy rozpatrywanie spraw cywilnych w zakresie praw przysługujących do nieruchomości, jeżeli nie zostały przekazane do rozstrzygnięcia innym organom. Są to między innymi sprawy dotyczące stwierdzenia nabycia prawa własności do części nieruchomości przez zasiedzenie, sprawy dotyczące zniesienia współwłasności, dział spadku itp. Podziałem nieruchomości orzekanym przez sąd jest zatem podział prawny, co do zasady z chwilą zaistnienia sporu, należący do rozstrzygnięcia przed sądem. Natomiast jeżeli zaistnieje potrzeba ewidencyjnego określenia rozmiaru części nieruchomości wydzielanej orzeczeniem sądu, orzeczenie to skutkuje również dokonaniem podziału geodezyjnego. Podział geodezyjny nie może być jednak jedynym skutkiem orzeczenia sądu. Albowiem co do zasady podział ewidencyjny należy do procedury administracyjnej, w której właściwy jest wójt, burmistrz lub prezydenta miasta do wydania decyzji podziałowej, zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 1997 r. nr 115 poz. 741 z późn. zm.). W art. 96 ust. 2 ww. ustawy określony został podział ewidencyjny, ale mający miejsce jako wynik orzeczenia sądu wydane wyłącznie w ramach rozstrzygnięcia mającego za przedmiot dokonanie podziału prawnego nieruchomości. W art. 96 ust. 3 ww. ustawy wskazano natomiast, że podział nieruchomości, polegający na wydzieleniu wchodzących w jej skład działek gruntu odrębnie oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków, nie wymaga wydania decyzji zatwierdzającej podział.

Oznacza to że nie dokonuje się ewidencyjnego podziału nieruchomości jeżeli podział taki już istnieje. (…)Wydzielenie zatem ewidencyjnie wyodrębnionych działek gruntu w rozumieniu art. 96 ust. 3 ugn oznacza dokonanie podziału prawnego nieruchomości, czyli tworzenie nowych nieruchomości z nieruchomości dotychczasowej [3].

Natomiast w art. 98 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 1997 r. nr 115 poz. 741 z późn. zm.),  określony został szczególny tryb odłączenia z mocy prawa od dzielonej na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego części nieruchomości wyodrębnianej pod drogę publiczną lub pod jej poszerzenie i przejmowania jej na własności odpowiedniego podmiotu publicznoprawnego. Przejęcie części nieruchomości zostało określone jako skutek prawny prawomocnej decyzji podziałowej, w wyniku czego, część dotychczasowej nieruchomości staje się odrębna własnością podmiotu publicznoprawnego tym samym nową nieruchomością. Więc  podział prawny nieruchomości  może być akcesoryjnie związany z dokonaniem ewidencyjnego podziału nieruchomości na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego i jednoczesnym wydaniu decyzji administracyjnej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Podstawowym kryterium prawnym dopuszczalności dokonania ewidencyjnego podziału nieruchomości jest jego zgodność z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zachowanie tej zgodności zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w art. 93 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 1997 r. nr 115 poz. 741 z późn. zm.), jako dotyczące możliwości zagospodarowania  wydzielonych działek gruntu zgodnie z przeznaczeniem określonym w planie miejscowym. Sposób podziału determinowany jest zatem możliwością zagospodarowania projektowanych działek zgodnie z warunkami wyznaczonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zarówno jeżeli chodzi o parametry jak i o cel podziału.

Powiązanie dopuszczalności podziału nieruchomości z możliwością zrealizowania na niej po podziale przeznaczenia określonego w miejscowym planie oznacza, iż ewidencyjny podział nieruchomości pełni służebna rolę wobec planu miejscowego, na co wielokrotnie wskazywano już zarówno w doktrynie jak i w orzecznictwie sądowym. (…) Nie jest więc prawnie dopuszczalne dokonanie takiego podziału ewidencyjnego nieruchomości, w wyniku którego powstaną działki gruntu niemożliwe do samodzielnego zagospodarowania na cele określone w planie miejscowym, chociaż to nie właściciel nieruchomości, żądający jej ewidencyjnego podziału, będzie z reguły zagospodarowywał wydzielane działki gruntu i to każdą z osobna, lecz te osoby, które nabędą wydzielane działki gruntu na odrębną własność [3].

Według art. 95 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 1997 r. nr 115 poz. 741 z późn. zm.),  podział nieruchomości może nastąpić niezależnie od ustaleń planu miejscowego, jeżeli służy wydzieleniu działki lub działek w celu określonym w tym przepisie. Dla dokonywanego podziału ustalenia planu miejscowego nie mają zatem wiążącego znaczenia, co oznacza, iż nie stanowią prawnego wyznacznika dopuszczalności dokonania podziału. Przepis art. 95 ww. ustawy określa odrębna od art. 93 i art. 94 tej ustawy procedurę podziału nieruchomości, w której rolę kryterium, według którego dokonuje się podziału nieruchomości, stanowią odpowiednie przesłanki. Przesłanki, które determinują cel, dla którego dokonania podziału jest możliwe. Osiągnięcie celów o których mowa w art. 95 ww. ustawy, dla których wydziela się działki gruntu, nie mogą być ocenianie z punktu widzenia ustaleń zawartych w planie miejscowym. Przestrzenne granice wydzielanych działek, jako części nieruchomości nabytych z mocy prawa przez określone podmioty, zależne jest nie od ustaleń planu miejscowego. Jednak zależy od prawnie określonych przesłanek skutkujących nabyciem prawa własności do części nieruchomości.

Niezależność podziału od ustaleń planu miejscowego oznacza zarazem, iż podział taki może być dokonywany również w przypadku braku planu miejscowego. Podział dokonywany w trybie art. 95 ugn stanowi zatem odrębność zarówno materialno prawną, jak i proceduralną od zasady dopuszczalności dokonywania podziału z zachowaniem jego zgodności z ustaleniami w zakresie możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu, określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a przy jego braku, określonych w jednym z dwu rodzajów decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu [3].

Kiedy podział dokonywany jest w oparciu o art. 95 ww. ustawy  właściwy organ bada okoliczności będące podstawą do wydania decyzji w oparciu o omawiany przepis. Jeżeli cel dla którego wydzielana jest działka odpowiada enumeratywnie wymienionemu celowi w art. 95. Podział zostaje dokonany, natomiast nie podlega badaniu pozostała część nieruchomości pierwotnej. bowiem pozostała część nieruchomości nie stanowi celu przedmiotowego podziału.

1.2.              Procedury podziału geodezyjnego

Istnieją dwa sposoby dokonywania podziału ewidencyjnego. Mianowicie pierwszy sposób dotyczy podziału nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele inne niż rolne lub leśne, a gdy planu miejscowego nie ma uchwalonego wykorzystywanych na inne cele. Brane są wówczas pod uwagę dane zgromadzone w ewidencji gruntów i budynków w zakresie użytków gruntowych. Podział tego typu nieruchomości dokonywany jest poprzez zatwierdzenie go decyzją administracyjną wydawana przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Drugim przypadkiem jest dokonanie podziału nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie  na cele rolne lub leśne albo przy braku planu wykorzystywanych na takie cele, o czym zaświadczają dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Ściśle mówiąc wpisy użytków rolnych lub leśnych, wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne i drogi oraz grunty zadrzewione i zakrzewione. W sytuacji gdy dla takiej nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, podział dokonuje się bez wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, albowiem warunkiem jest pozytywna kontrola operatu technicznego (należy przez to rozumieć przyjęcie wyników pracy geodezyjnej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego) i ujawnienie zmian w ewidencji gruntów i budynków. Pod warunkiem, że w skutek dokonanego podziału nie zajdzie konieczność do wydzielenia nowych dróg dojazdowych niebędącymi koniecznymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych lub wydzielone działki lub działka gruntu miała by powierzchnię mniejszą niż 0,3000 ha. W przypadku gdy prawo własności lub użytkowania wieczystego do części nieruchomości zostało nabyte z mocy prawa, to podział nieruchomości również dokonuje się po przyjęciu operatu geodezyjnego do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, bez wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Jednak przyjęcie tego operatu do zasobu jest wiążące podczas wydawania administracyjnej decyzji deklaratoryjnej lub orzeczenia sądowego, które to będą stanowić potwierdzenie nabycia ww. prawa do części nieruchomości oznaczonej już w ewidencji gruntów i budynków. Omawiana tu czynność geodezyjna jest poprzedzona stosownymi ustaleniami co do zasięgu nabywanego z mocy prawa użytkowania wieczystego lub prawa własności do nieruchomości. A zwłaszcza co do istnienia stosownych przesłanek świadczących o nabyciu tych praw. Można w tym miejscu powołać się na kazus, który miał miejsce w Katowicach, gdzie dokonano podziału ewidencyjnego nieruchomości w oparciu o art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. z 1998 nr 133 poz. 872). Stosownym operatem podziałowym wprowadzono zmiany w ewidencji gruntów i budynków, następnie właściciel nieruchomości, który podział zainicjował wystąpił do Wojewody o wydanie decyzji o charakterze deklaratoryjnym pozwalającej na ujawnienie stanu prawnego w księdze wieczystej. Jednak Wojewoda nie znalazł przesłanek do zastosowania wspomnianego przepisu i wydał decyzję odmowną, nie stwierdzając nabycia z mocy prawa części nieruchomości. Niestety zanim owa decyzja została wydana, właściciel dokonał ponownego podziału  i nowo wydzieloną działkę zbył. Na domiar złego, nowonabywca rozpoczął budowę domu. Uznano, że ujawnienie podziału w oparciu o przywołany wyżej art. 73 odbyło się niezgodnie z przepisami prawa i należy przywrócić stan pierwotny nieruchomości, natomiast z uwagi na szereg kolejnych czynności geodezyjnych i prawnych w stosunku do przedmiotowej nieruchomości jest to w praktyce nie możliwe. Sprawa pozostaje nierozwiązana.

W kwestii wydawania decyzji o zwrocie nieruchomości lub jej części, jako nieruchomości nie wykorzystanej na cel wywłaszczenia, jeżeli zachodziła by potrzeba geodezyjnego wydzielenia obszaru podlegającego zwrotowi, nie wydaje się decyzji podziałowej, natomiast dla potrzeb dokonania zwrotu należy sporządzić operat geodezyjny dotyczący podziału nieruchomości. Zatwierdzenie podziału nastąpi na podstawie decyzji o zwrocie nieruchomości  lub jej części. Natomiast podział nieruchomości w celu ewidencyjnego wyodrębnienia części nieruchomości niezbędnych dla rozstrzygnięcia sprawy cywilnej przed sądem powszechnym np. sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości w drodze podziału cywilnego, stwierdzenie nabycia własności części nieruchomości w drodze zasiedzenia itd. Nie wymaga wydania decyzji podziałowej, lecz opracowania na zlecenie sądu operatu podziałowego dla wydania przez sąd stosownego rozstrzygnięcia wywołującego skutki zarówno w sferze cywilnoprawnej jak i ewidencyjnej. Prawny podział nieruchomości dokonywany w wyniku zbycia prawa własności wyodrębnionej ewidencyjnie części nieruchomości na rzecz innych osób nie wymaga wydania decyzji podziałowej, skoro przedmiot zbycia jest już wyodrębniony w działkę ewidencyjną.

Postępowanie administracyjne w sprawie podziału nieruchomości może być wszczęte z urzędu lub na wniosek podmiotu uprawnionego. Podmiotem uprawnionym, mogącym wnioskować o wszczęcie postępowania podziałowego  i wydanie decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości jest osoba fizyczna lub prawna, która ma w dokonaniu podziału interes prawny. W związku z powyższym owo postępowanie podziałowe może być wszczęte wyłącznie na wniosek osoby, w stosunku do której podział ewidencyjny będzie miał skutki prawne. Innymi słowy, osoba będzie miała prawo własności do inaczej oznaczonych działek ewidencyjnych (jednak łączna powierzchnia nieruchomości pozostanie bez zmiany). Podział ewidencyjny, jako służący dokonaniu w następnej kolejności prawnego podziału nieruchomości tj. zbyciu  wydzielonych ewidencyjnie części nieruchomości na odrębną własność innym podmiotom jest uprawnieniem należącym do sfery wykonywania prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego. W takiej sytuacji wnioskodawcą może być zarówno właściciel jak i użytkownik wieczysty nieruchomości, która będzie podlegała podziałowi.

Z wnioskiem o podział nie może natomiast skutecznie wystąpić inny podmiot, chociażby przysługiwało mu inne prawo do nieruchomości, bowiem ani w zakresie innych praw rzeczowych tj. ograniczonych praw rzeczowych, jak i w zakresie praw obligacyjnych  tj. najmu i dzierżawy nie mieści się uprawnienie do dokonywania ewidencyjnego podziału nieruchomości, jako że nie jest treścią wykonywania tych praw dokonywanie podziału nieruchomości, jak również działania podmiotów tych praw nie mogą ingerować, a nawet naruszać uprawnień właścicielskich [3].

Art. 97 ust 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 1997 r. nr 115 poz. 741 z późn. zm.), nakazuje gdy nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, wniosek dotyczący podziału nieruchomości muszą złożyć wszyscy współwłaściciele lub wszyscy współużytkownicy wieczyści. Z zastrzeżeniem, że przepis nie ma zastosowania gdy o podziale orzeka sąd.

Podział ewidencyjny nieruchomości nie wydaje się być czynnością przekraczającą zwykły zarząd rzeczą wspólną, bowiem w przypadku znoszenia współwłasności istniejący podział nie ma znaczenia dla ustalenia sposobu zniesienia współwłasności. Podział ewidencyjny może mieć jednak znaczenie dla innych czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną, stąd też wydaje się, iż ustawowy nakaz wnioskowania o ewidencyjny podział nieruchomości przez wszystkie podmioty wspólnego prawa może wykluczać zaistnienie w przyszłości sporów w wykonywaniu prawa przez poszczególnych współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych. W przypadku więc braku zgody wszystkich uprawnionych do wnioskowania o podział nieruchomości, osoby mające co najmniej ½ udziału w prawie własności lub w prawie użytkowania wieczystego mogą wystąpić do sądu o uzyskanie stosownego orzeczenia sądu zastępującego zgodę pozostałych osób uprawnionych nie godzących się na dokonanie ewidencyjnego podziału nieruchomości (art. 199 KC w zw. Z art. 97 ust. 2 ugn) orzeczenie sądu wydane w trybie  art. 199 KC jest koniecznym w takiej sytuacji załącznikiem do wniosku o podział nieruchomości[3].